合同无效及法律后果,合同法58条在农村房屋买卖合同纠纷中的适用

 2016年7月19日 |  0 条评论 |   745

一、案例简述:

2009年10月,延庆县某镇某村村民张某某与山东省某县某乡村民宗某某签订《宅院房产买卖合同》,将坐落于延庆县某村的、张某某所有的农村宅院房产出卖给宗某某,约定对价为19.2万元。

合同签订后,宗某某支付了全部购房款,并在所购农村宅院房产中居住,期间共花费装修款7.5万元。

2014年3月,张某某以该合同违反法律法规强制性规定为由,向北京市延庆县法院提起诉讼,要求法院认定该《宅院房产买卖合同》无效,请求判令宗某某将宅院及房屋腾退后,返还给张某某。

诉讼期间,宗某某提出反诉,要求张某某返还购房款19.2万元;支付房屋装修款7.5万元;并引用《宅院房产买卖合同》第三条第二款:“今后无论任何原因、情况,出卖人如若反悔想收回此房产需按照反悔之时市值价格叁倍的金额赔偿给买受人,并且需征得买受人宗某某的同意后方可”的约定,要求张某某赔偿农村宅院房产现市值价款的三倍款项。

经鉴定,争议农院房产重置成新价6.9267万元,宅基地区位补偿价11.3602万元,两项共计18.2869万元。依该鉴定结果,宗某某明确损害赔偿的诉讼请求为按合同约定由张某某赔偿其经济损失54.8607万元。

一审法院判决:1、本案《宅院房产买卖合同》违反《中华人民共和国土地管理法》之规定,农村房屋买卖合同无效;2、张某某退还宗某某购房款19.2万元;3、按本案合同约定,张某某赔偿宗某某经济损失20.7801万元,是以争议房产重置成新价的三倍计算。

二、违反法律、行政法规之强制性规定的合同无效

本案中,延庆县人民法院认为,根据《土地管理法》,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有。农村宅基地使用权的转让应当在同一集体经济组织内,且应当经过区(县)以上政府部门批准。农民私有房屋的转让亦应当在同一集体经济组织成员内进行。张、宗二人进行房屋买卖时,宗某某不是北京市延庆县某村村民,亦不是该集体经济组织成员,双方的房屋买卖合同无效。

2010年延庆法院曾在与本案相似的另一农村房屋买卖合同案件判决中认定,依照法律的规定,宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,不允许买卖。本案当事人双方签订的房屋买卖合同中,涉及到宅基地的使用权问题。被告不是该集体经济组织成员,双方的行为违反了法律规定,损害了集体经济组织的权益。因此双方签订的房屋买卖合同应为无效合同。

(一)、我国土地的社会主义公有制

不动产中的土地,在国家经济、政治上具有至关重要的地位。民法上的土地虽属于物的范畴,但在经济性质上,其与一般的物差异明显,个中之最即是其特殊的自然属性:总量的固定性、稀缺性与不可再生性。土地所有权是最为重要的物权,也是产生不动产用益物权的权源。因此,立法上对土地所有权如何规定极为关注。

依《宪法》的规定,我国实行土地的社会主义公有制,将权利主体限定为国家或农村集体经济组织,而不能是其他组织和个人;土地所有权严禁依自由交易的方式流转,承担土地流转功能的只能是土地使用权;并且依据《土地管理法》等的规定,国家实行土地用途管制制度。其实现手段特殊,通常是通过建设用地使用权制度和土地承包经营权制度由全民所有制单位、集体所有制单位、其他组织及个人使用和经营土地,以达到对土地的利用效益。

(二)、农村的集体土地所有权——《土地管理法》、《物权法》上的宅基地使用权

根据我国《宪法》、《土地管理法》的规定,集体土地所有权客体为国有土地之外的其他土地,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山也属于农民集体所有。集体土地所有权的主体为农民集体;集体所有的土地,属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或村民委员会代表集体行使所有权。

依《物权法》第152条规定:“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”。宅基地使用权是根据农民集体土地所有权的特点,专为农民集体经济组织的成员设定的权利。宅基地是农民集体所有的土地的组成部分,是依法划拨给个人建造住宅使用的集体所有的土地,每一农民集体经济组织的成员都是本集体的一员,依法都有利用集体土地建造住宅的权利,有权无偿使用,所以宅基地使用权带有集体组织成员的团体福利性。

(三)、私法自治的限制——违反法律、行政法规之强制性规定的合同无效

1、合同行为的国家干预——法律行为无效制度

根据《德国民法典》所广泛承认的“私法自治原则”,每个人都可在一定范围内自主地形成与他人的私法关系,个人之间形成此类关系的手段是“法律行为”。萨维尼对法律行为给出的定义是“行为人创设其意欲的法律关系而从事的意思表示行为”。

法律行为的生效除了当事人的意思表示一致外,还以意思表示的内容和形式的合法为条件。因此,法律行为有效与否要看当事人的意思表示是否符合国家的意志(法定标准)。那么,法律行为的生效制度便集中体现国家对法律行为关系的肯定或否定性评价;实质地反映了国家对法律行为的干预,是法律对个人行为的控制。

而属于法律行为的,首先就是双方法律行为或“合同”。因此合同的法律拘束力,并非来自当事人的意志,而是来自法律的赋予。

2、法律、行政法规的强制性规定

《合同法》第52条规定了合同无效的情形,其中“违反法律、行政法规的强制性规定的合同”,是指当事人在订约目的、订约内容都违反法律和行政法规强制性规定的合同,定义中包括三层内容:第一、违反的是法律和行政法规的规定,如果违反了地方性法规、行政规章或地方政府规章的不导致合同无效,《合同法解释》第4条对此有明确规定。第二、不得与法律和行政法规的强制性规范相抵触。第三、是指不得违反法律和行政法规的强制性规范的效力性规范,而违反这类规范的后果不仅要取缔违反的行为,对违反者加以制裁,而且对其行为在私法上的效力也加以否认。

3、强制性规范

合同的当事人通常可以通过合意,对与履行合同有关的所有问题都自行做出规定。“但有些规定适用于任何一种情形;即使当事人作出了不同的约定,这些规定仍然适用,亦即他们的适用不是以当事人的意志为转移的。我们称这些规范为强制规范或不可通过约定予以排除的或变更的规范。强制性规定之“强制”,是指它们总是适用,而无论当事人的意志如何”。

“法律条文的方式可以为判断一条规定是强制性规范还是任意性规范提供重要的依据。例如,法律规定,“不得”(kann nicht)通过法律行为来约定什么,就说明这是一条限制私法自治的规定,也就是说是一条强制性规范。如法律再加上一句话,明文规定‘不符合法律规定的约定无效’,则该条规定的强制性就一目了然了”。

(四)、本案中的农村房屋买卖合同,由本村集体成员张某某与本村集体外的宗某某签订,宅基地上房屋的买卖必然涉及到宅基地的使用权问题,而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,不允许买卖。宗某某不是该集体经济组织成员,双方的行为违反了我国《土地管理法》的规定,损害了集体经济组织的权益。因此双方签订的房屋买卖合同应为无效合同。

三、合同无效的法律后果

无效的合同在性质上根本违反国家意志,德国民法学家卡尔·拉伦茨认为,这种“从各方面来说无效的、并且永远无效的法律行为属于‘完全无效’的行为。但这个完全无效的说法不应导致这样的观点,即这种行为就等于‘零’,也就是说‘什么都没有’。这种行为作为一种‘曾经进行过的行为’,作为事件是存在的;只是这种行为的法律后果,即这种行为得出的法律上的结果,是不被承认的”。因其引起的法律关系完全是基于法律的规定,而非基于当事人的意思表示,所以这种发生根据是事件而不是民事法律行为只能产生法定之债。

我国《合同法》第58条规定了合同无效的法律后果,合同无效的,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。由此可以看出,合同无效主要产生两个直接后果,其一是返还因该合同取得的财产。第二是双方按照过错的程度,各自赔偿对方因此所受到的损失。

四、恢复原状

作为无效合同首要的法律后果,恢复原状的法律基础即为法定的不当得利之债。

正如上文所说,无效的合同不产生当事人意思表示的法律后果,但作为一种“曾经进行过的行为”,其结果首先是“了结债务的关系”:法律在对无效法律行为做出否定性评价后,双方当事人意思表示的法律后果不能实现,因此没有法律上、合同上的正当原因而受有法律上的权利或利益、使他人受到损失所引起的一种事实状态,产生了当事人之间的法定权利义务关系。这种法定的权利义务关系要求当事人双方的财产状况不因法律行为的成立而发生任何变化,即当事人缔约前的财产状况应予以恢复。

可以说,恢复原状是法律对无效法律行为效力否定的直接体现。恢复原状的必然要求是对于当事人因无效法律行为而交换的财产进行返还。具体说,在《合同法》上,当合同订立而双方尚未履行的,停止效力即可,不发生返还问题。但一方或双方因合同的订立已经交付财产的,应当予以返还,并且只要原物存在,即应返还原物,而不能以他物代替。

在应当返还财产条件下,对于不能返还、没有必要返还的应当折价补偿,这是对返还财产的方法的一种补充,即该两种情况采用的方法:第一、不能返还,指客观事实上不能返还,如财产已灭失、财产所有权已合法转移等。第二、没有必要返还,是指返还给对方已无必要,或对方已不再需要,或返还后可能给对方造成新的损失。

本案中法院判决农村房屋买卖合同无效的同时,判决原告退还购房款19.2万元,被告将争讼房屋清理腾退后返还给原告,我们认为法院的这项判决所基于的事实清楚,适用的法律正确。

五、过错赔偿责任

(一)、因合同无效承担赔偿责任的原则

根据《合同法》第58条规定,当合同被确认为无效后,如果由于一方或者双方的过错给对方造成损失时,还要承担损害赔偿责任。此种损害赔偿责任应具备以下构成要件:1、有损害事实存在;2、赔偿义务人具有过错;3、过错行为与遭受损失之间有因果关系。

因合同无效使一方当事人因此受到损失,另一方当事人对此有过错时,应赔偿受害人的损失,这种赔偿责任是基于缔约过失责任而发生的。这里的“损失”应以已经实际发生的损失为限,不应当赔偿期待利益,因为无效合同的处理以恢复原状为原则。

如果合同双方当事人都有过错,依第58条的规定,双方应各自承担相应的责任,如一方的过错为主要原因,另一方为次要原因,则前者责任大于后者,即适用过错的程度。

(二)、损失的计算方式

本案房屋买卖合同双方因违反法律的强制性规定,而导致房屋买卖合同无效。根据我国《合同法》第58条之规定:合同无效的法律后果是恢复原状及赔偿损失。但是如何计算合同无效之后的损失,我国法律目前没有明确规定。以下实践中的计算方式值得我们借鉴:

1、实践中对计算损失赔偿方式的探索

1)、通州区宋庄“画家村”案件中,购房价格4.5万元,经评估房屋宅基地区位总价26.47万元。合同被确认无效后,买方要求赔偿其信赖利益损失48万元。

法院认定卖方对协议无效负主要责任,因诉争房屋的土地性质为集体土地性质,作为买受人并非该集体经济组织成员,对导致合同无效也应负一定责任。结合出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益的因素,参照出售房屋宅基地区位总价予以确定,确认买方赔偿买受人损失18.529万元。

2)、在另一农村房屋买卖案例中,1999年253平方米的一处农房以9万元的价格出售。2007年卖方请求收回房屋同时愿承担协议中的违约责任。2008年法院判决双方房屋买卖合同因违反法律规定而无效,卖方返还买受人购房款及维修费9万元,买方返还房屋。

法院认定合同无效后,买方以对方负主要责任为由起诉至法院,要求卖方赔偿因其对房屋买卖协议反悔所造成的经济损失80万。

经一、二审后,法院认定当地安置房市场价为每平方米3500元至4000元不等,就低按3500元每平方米计算,本案房屋升值部分为78万元。对房屋升值部分,根据双方过错责任按8∶2的比例进行分割。法院判决卖方赔偿买受人经济损失62万元。

2、本案中,2009年双方约定及交付的购房款为19.2万元。一审经鉴定,争议房屋现价18.2869万元。由此看来买方不存在经济损失,故而不发生法律规定的损害赔偿责任。相反,自2009年以来,买方一直在争议房屋内居住,享受房屋的使用利益,所以买方不但没有损失,反而获得了相关的利益。

另外,根据法律规定,双方应各自承担相应的责任,一审法院并未明确双方过错程度。买方明知诉争房屋的土地性质为集体土地性质,且自己并非本集体经济组织成员,仍向卖方购买诉争的宅基地房屋,对导致合同无效应负一定责任。

五、合同无效不能主张违约责任

本案《宅院房产买卖合同》第三条第二款约定:“今后无论任何原因、情况,出卖人如若反悔想收回此房产需按照反悔之时市值价格叁倍的金额赔偿给买受人,并且需征得买受人宗某某的同意后方可。”一审判决在已认定本案合同无效的情况下,复又认定该条款“是双方真实意思表示,原告应以此约定向被告支付赔偿金”。

我们认为,该约定实质上是违约责任条款,判决支持该项赔偿的约定,存在适用法律错误,应当认定该约定无效:

1、合同确认无效后,溯及至合同关系成立之时,导致合同自始不存在。违约金条款是合同约定的一部分,不具有独立性,该约定也应归于消灭。

2、合同被确认无效的法律后果主要为不当得利返还责任和损失赔偿责任。这些法律后果由法律规定,性质属法定之债,而不产生于合同相对人的意思表示,是“不可通过约定予以排除或变更的规范”。

3、有观点认为本约定属于有关解决争议方面的条款,那么依据《合同法》第57条,该约定应当认定有效并适用。事实上,“有关解决争议方法的条款”主要包括仲裁或法院管辖的约定,选择检验、鉴定机构的条款,法律适用条款以及关于协商解决争议的条款。而不包括适用或排除法定赔偿责任的内容。

本案中,可以看到我国法律关于农村房屋买卖合同无效认定及损害赔偿方法的规定以及存在的可供完善的潜力,法院解释、适用法律的思路,以及我们对法院可以保有的期待。无论如何,营造秩序的、正义的司法实践是公民权利保护、法治社会的根本保证,为此,我们愿风雨兼程。

参考文献:

1、江平主编:《民法学(第三版)》中国政法大学出版社,2011.

2、李建伟主编:《民法60讲》,人民法院出版社,2013.

3、卡尔·拉伦茨:《德国民法通论》,法律出版社,2004.

2、新浪网:《当事人约定<房地产转让合同被确认无效则卖方赔偿买方房屋升值损失的效力 》

2、“画家村”案件参考

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