合同解除,何时才能并用逾期违约金和解约违约金?

  2016年12月8日  |   0 条评论  |   285

商品房买卖合同,开发商与业主签订《商品房买卖合同》,合同约定,开发商应当于2016年5月31日前将房屋交付给业主。如未在前述约定期限内将房屋交付业主,开发商应当向乙方支付违约金,违约金按业主已支付的房价款日万分之0.5计算,违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。

逾期超过60天,业主有权选择单方面解除合同,开发商除应退回业主已支付的房款,还应承担赔偿责任,按房屋总价款的5%向业主支付赔偿金。裁判实践中的主流观点认为,业主主张逾期交房违约金的前提是合同继续履行,若选择解除合同,违约方应承担的是支付解除合同的赔偿金。既然业主主张解除合同并要求开发商承担解除合同赔偿金,那么业主同时要求开发商承担逾期交房违约金,属于重复计算,于法无据,不应当予以支持。

案例二·房屋租赁合同出租人与承租人签订《房屋租赁合同》,合同约定,如承租人逾期支付房租,每逾期一日,按照每日万分之五的标准支付逾期付款违约金;如果承租人逾期超过30日,出租人有权解除合同,并要求承租人支付剩余租期内租金的20%作为解约违约金。裁判实践对此持有两种不同的观点,一种观点认为,上述两项违约金系出租人和承租人在不同情况下所应当承担的违约责任的约定,由于出租人选择解除合同,进而要求承租人承担违约责任,则应当适用解约违约金的约定,逾期付款违约金和解约违约金不应当并用;而且在支持了出租人解约违约金的基础上,再支持其逾期付款违约金有重复之嫌,因此逾期付款违约金不应当予以支持。

另一种观点认为,出租人所主张的逾期支付租金违约金,指向的是承租人延期支付租金的行为,与解约违约金分属不同事由,解约违约金和逾期付款违约金属不同性质的违约金,所以两笔违约金不属于重复计算。合同解除时,何时可以并用逾期违约金和解约违约金?小编认为,我国《合同法》规定的解除,是合同终止的一项原因,分为溯及既往的解除和不溯及既往的解除。合同解除是否具有溯及力与合同解除的法律后果直接相关,这不仅仅关系到对合同解除损害赔偿的界定,还关系到合同解除之后,对违约责任条款效力的认定。《合同法》第97条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”其中,“根据履行情况和合同性质”,是关于合同解除后有无溯及力的弹性规定。

对该条款的理解,学界一般认为,我国合同法承认合同的解除应向将来发生作用,同时也承认合同的解除可以发生溯及既往的效果;但是,解除合同具有溯及力应区分不同情况。由此可知,《合同法》第97条规定的合同解除,是否发生溯及既往的效力,必须根据合同的履行情况和性质进行判断。根据该条规定的法理,继续性合同的解除原则上无溯及力,非继续性合同的解除原则上有溯及力。继续性合同,即履行时不能一次性完成,必须在一段持续时间内完成的合同,比如租赁合同、仓储合同、保管合同、承揽合同、供水供电合同等,继续性合同的标的一般在合同履行的同时已经被使用或消耗,合同解除具有溯及力在客观上没有可行性;非继续性合同则是指一次性履行合同。

综上所述,具体案件中,如果合同既约定了逾期违约金,同时又约定了解约违约金,在守约方要求解除合同并要求违约方支付违约金的时候,需要根据合同的具体性质和履行情况,判断逾期违约金和解约违约金能否并用。结合前文两个案例,在商品房买卖合同纠纷中,开发商交房属于一次性履行合同。在开发商逾期交房的情况下,业主选择解除合同,则合同溯及既往地解除,意味着合同由始至终没有成立,合同在被解除时即恢复原状,因此开发商支付逾期交房违约金的基础并不存在。业主在解除合同、要求解约违约金的同时,不宜再继续要求开发商支付逾期交房违约金。而在房屋租赁合同纠纷中,占用房屋每日持续地产生租金,承租人拖欠租金的违约行为是持续性的。

出租人主张解除房屋租赁合同的时候,承租人在此之前的确占用房屋并产生拖欠的租金,合同解除后没有办法恢复原状,此时房屋租赁合同的解除不发生溯及既往的效力。因此,承租人除支付解约违约金外,还应当支付逾期付款违约金,以赔偿出租人的损失。

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